Kupno domu może pozostać poza zasięgiem wielu Kanadyjczyków w dającej się przewidzieć przyszłości, a koszty kredytu hipotecznego nie spadną na tyle, aby zrównoważyć wysokie ceny domów i słabą siłę nabywczą, twierdzą ekonomiści i agenci nieruchomości.
Nawet przy oczekiwaniach, że Bank Kanady będzie nadal obniżał stopy procentowe w nadchodzących miesiącach, kwestia przystępności cenowej domów – która zdusiła wyniki sondaży premiera Justina Trudeau – raczej nie zniknie przed następnymi wyborami.
Mandat rządu mniejszości liberalnej wygasa z końcem października 2025 r., ale wybory mogą nadejść znacznie wcześniej, a konserwatywna opozycja może zakończyć dziewięcioletnią kadencję Trudeau na szczycie.
„Nie wróci się na stałe do przystępnego poziomu cen mieszkań przez dekadę” – powiedział w zeszłym tygodniu na konferencji Tony Stillo, dyrektor ds. prognoz w grupie analitycznej Oxford Economics.
Odkąd dwa lata temu stopy procentowe zaczęły rosnąć, wielu Kanadyjczyków zostało wykluczonych z rynku mieszkaniowego. Jednocześnie ogromny napływ imigrantów spowodował, że populacja Kanady osiągnęła rekordowy poziom, co jeszcze bardziej zwiększyło popyt na mieszkania i ceny.
Rząd federalny łagodzi niektóre przepisy dotyczące kredytów hipotecznych, które mają na celu pobudzenie rynku mieszkaniowego i pomoc młodszym nabywcom domów w wejściu na rynek. Jednak, jak donosi Meera Bains, pojawiają się pytania o to, kto jest prawdziwym zwycięzcą.
Ponieważ stopy procentowe zaczynają już spadać, najtańsze oprocentowanie kredytów hipotecznych – stałe pięcioletnie – wynosi obecnie około 4,75 procent, czyli o 150 punktów bazowych mniej niż rok temu. Mimo to spadek – i oczekiwania na dalsze złagodzenie – nie spowodowały wzrostu liczby zakupów domów.
„Dla większości potencjalnych nabywców, którzy są na uboczu, jeśli oznacza to 50, a nawet 100 dolarów mniej miesięcznie dzięki niższym stopom procentowym, jest to w dalszym ciągu nieosiągalne” – powiedział Robert Hogue, zastępca głównego ekonomisty w Royal Bank of Canada.
Powiedział, że na najdroższych rynkach w Toronto i Vancouver wielu potencjalnych nabywców wciąż nie ma ofert cenowych. Część z nich powinna już w przyszłym roku móc kupić dom, ale nie na tyle, aby przywrócić równowagę.
Przystępność cenowa mieszkań jest funkcją cen domów, stóp procentowych i dochodów kredytobiorcy. Dla potencjalnych nabywców wskaźniki te zmieniły się niekorzystnie od początku pandemii Covid-19 w 2020 r.
Ceny domów w Kanadzie wzrosły średnio o ponad 30 procent od kwietnia 2020 r., a stopy procentowe rosły o 4,75 punktu bazowego, aż do czerwca, kiedy zaczęły spadać.
Obliczenia oparte na średnich cenach domów przeprowadzone przez Kanadyjskie Stowarzyszenie Nieruchomości pokazują, że miesięczne spłaty odsetek od pięcioletniego kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu są nadal o 40 procent wyższe niż w styczniu 2020 r., nawet po spadku kosztów kredytu hipotecznego z najwyższych poziomów z zeszłego roku.
Według szacunków kanadyjskiego urzędu statystycznego dochód gospodarstw domowych realny lub skorygowany o inflację wzrósł o 2,3 procent, podczas gdy dochód nominalny wzrósł o 21 procent.
Aby przystępność cenowa powróciła do poziomu sprzed pandemii, ceny domów musiałyby spaść o co najmniej 10 procent, a koszty odsetek od kredytów hipotecznych o połowę w porównaniu z obecnym poziomem.
Żadnego szalonego rynku
Sprzedaż domów w Toronto – często uważanym za siłę napędową kanadyjskiego rynku nieruchomości – jest najniższa od około 20 lat ze względu na niebotycznie wysokie ceny, powiedział John Pasalis, prezes Realosophy Realty, agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z siedzibą w Toronto.
„To niewiarygodnie niedostępne” – powiedział, dodając, że aktywność prawdopodobnie wzrośnie wraz z dalszym spadkiem stóp procentowych, ale nie byłby to „szalony rynek”.
Oprocentowanie najtańszych pięcioletnich kredytów hipotecznych znacznie spadło, ale wielu kredytobiorców – zwłaszcza tych o wyższym profilu ryzyka – kwalifikuje się jedynie do kredytów hipotecznych o wyższym oprocentowaniu, które wciąż waha się od sześciu do siedmiu procent, powiedział Pasalis.
Na początku tego miesiąca rząd federalny zmienił jedno ze swoich przepisów dotyczących spłaty kredytu hipotecznego, zezwalając kupującym po raz pierwszy lub osobom kupującym nowo wybudowany dom na zaciąganie pożyczek z 30-letnią amortyzacją zamiast 25 lat.
Chociaż posunięcie to ma na celu obniżenie miesięcznych opłat i uczynienie posiadania domu bardziej dostępnym dla większej liczby osób, krytycy twierdzą, że może to mieć odwrotny skutek w postaci zwiększenia popytu i podniesienia cen.
Na konferencji w zeszłym tygodniu minister finansów Chrystia Freeland zakwestionowała to twierdzenie. Powiedziała, że środek ten wesprze podaż, zachęcając przedsiębiorców budowlanych do budowy większej liczby domów, aby zaspokoić rosnący popyt na nowe domy.
