„Będzie to dla nas bardzo niepewne”: inwestorzy wypowiadają się na temat debaty na temat negatywnej przekładni

Ceny domów spadłyby o około 2 procent, gdyby Partia Pracy kontynuowała swoją poprzednią politykę wyborczą polegającą na zmianie ulg w podatku od nieruchomości, jak pokazuje model Grattan Institute.

Modelowanie przeprowadzone początkowo w 2016 r. i zaktualizowane dla ABC News sugeruje, że zmiana mogłaby zwiększyć zyski budżetu federalnego o około 7 miliardów dolarów rocznie.

Nie jest jasne, jakie dokładnie zmiany w polityce dotyczącej ulg w podatku od nieruchomości Skarbnik Jim Chalmers zwrócił się do Departamentu Skarbu o zbadanie, chociaż przyznał, że osobiście poprosił Departament Skarbu o podjęcie modelowania.

Partia Pracy przyjęła propozycje wyborów federalnych w 2016 i 2019 r., aby ograniczyć negatywne nastawienie tylko do nowych domów, jednocześnie wyłączając wszystkie istniejące nieruchomości z negatywnym nastawieniem.

Zaproponowała również zmniejszenie o połowę 50-procentowej ulgi w podatku od zysków kapitałowych (CGT) dla osób, które posiadają aktywa przez ponad 12 miesięcy, ponownie zwalniając istniejące inwestycje.

Eksperci twierdzą, że zmiany w ulgach w podatku od nieruchomości prawdopodobnie nie doprowadzą do znacznego spadku cen nieruchomości, ale inwestorzy mogą zostać zmuszeni do sprzedaży, co może wymusić podwyżkę czynszów.

Debata ma miejsce po tym, jak najnowsze dane pokazały, że ceny domów we wrześniu nieznacznie wzrosły, według CoreLogic o 0,4 procent w całym kraju, jednak w ciągu ostatnich kilku miesięcy tempo wzrostu cen spadło.

Co to jest ujemna przekładnia i dlaczego inwestorzy mogą sprzedawać, jeśli zmienią się ulgi podatkowe

Ujemna dźwignia umożliwia inwestorom odliczenie strat od dochodów – takich jak odsetki, opłaty za nieruchomość i utrzymanie – gdy przekraczają one dochód z wynajmu.

Dane Australijskiego Urzędu Podatkowego (ATO) pokazują, że 2,3 miliona Australijczyków zadeklarowało dochód z wynajmu w latach 2021–2022, przy czym około 71 procent właścicieli posiada tylko jedną nieruchomość inwestycyjną.

Około 950 000 właścicieli nieruchomości poniosło stratę w tym roku, gdy stopy procentowe były nadal na historycznie niskim poziomie.

Oczekuje się, że właściciele nieruchomości odnotują w przyszłości jeszcze większe straty, biorąc pod uwagę, że stopy procentowe zaczęły rosnąć dopiero w maju 2022 r.

Ponieważ ze swej natury negatywne nastawienie wymaga poniesienia przez inwestorów straty, samo w sobie nie jest to główny powód, dla którego ludzie inwestują w nieruchomości.

Inwestorzy zazwyczaj gonią za zyskami kapitałowymi, dla wielu stawiając przed oczami wszelkie potencjalne zmiany w zakresie ulg podatkowych.

Aukcjoner Ray White, Greg Brydon, wyraził obawy dotyczące jakichkolwiek zmian, które spowodują zmniejszenie istniejących ulg podatkowych dla inwestorów.

Argumentował, że zmiany podatkowe mogą mieć większy wpływ na część inwestorów niż rosnące stopy procentowe.

„Kiedy przyglądamy się nieruchomościom w Melbourne, 30 procent rynku ma kredyty hipoteczne, więc wzrost stóp procentowych prawdopodobnie nie wpływa na nie tak bardzo” – powiedział.

„Ale jeśli spojrzysz na związane z tym ulgi podatkowe, istnieje wiele osób, które zostałyby poważnie dotknięte, gdyby zostały one odebrane lub nawet zmniejszone”.

Inwestorka w nieruchomości Sue Bunworth, właścicielka nieruchomości w Melbourne, stwierdziła, że ​​zmiana przepisów podatkowych na niekorzyść właścicieli będzie miała wpływ na jej głos i będzie oznaczać, że będzie musiała rozważyć sprzedaż nieruchomości inwestycyjnej.

„Będzie to dla nas bardzo niepewne (jeśli zostaną wprowadzone zmiany), ponieważ na tym właśnie liczymy (zyski kapitałowe ze sprzedanej nieruchomości) na emeryturę”.

Likwidacja negatywnej przekładni może spowodować spadek cen domów, ale „nieznaczny” wzrost czynszów

Przez lata liczne grupy, w tym Organizacja Współpracy Gospodarczej i Rozwoju (OECD), sugerowały, że ograniczenie ulg podatkowych na mieszkania mogłoby pomóc w obniżeniu cen domów i zapobiegnięciu koncentracji nieruchomości w rękach starszych i bogatszych Australijczyków.

Brendan Coates z Grattan Institute powiedział, że chociaż zaktualizowane modelowanie sugeruje, że wpływ na ceny domów będzie minimalny, ewentualne zmiany w dalszym ciągu pomogłyby większej liczbie najemców zostać właścicielami domów.

Argumentował, że podniesie to wskaźnik własności domów, ponieważ pierwsi nabywcy domów będą licytować na aukcjach przeciwko mniejszej liczbie inwestorów.

Coates powiedział, że oddzielne modelowanie przeprowadzone przez ekonomistów skarbu stanu Nowa Południowa Walia przewiduje, że podobne reformy mogą w dłuższej perspektywie podnieść wskaźnik posiadania domów o 3 punkty procentowe – z 67 do 70 procent.

Oddzielnie badacze przyjrzeli się także wpływowi ujemnego dźwigni finansowej na czynsze i odkryli, że pozbycie się ulgi podatkowej zmusiłoby niektórych inwestorów do sprzedaży i marginalnego podniesienia czynszów.

Badanie przeprowadzone na Uniwersytecie w Melbourne przez naukowców Yunho Cho, Shuyun May Li i Lawrence Uren wykazało, że wyeliminowanie negatywnego nastawienia zmniejszyłoby całkowitą podaż mieszkań o 1,8% i podniosło czynsze o 2,5%.

„Dokładny procentowy wzrost różni się w zależności od założeń i sposobu wykorzystania dodatkowych dochodów z usunięcia ujemnego przełożenia” – stwierdził dr Uren.

Zauważył, że negatywne nastawienie może zachęcać do inwestycji w mieszkania, które w przeciwnym razie nie miałyby miejsca, i „w rezultacie rzeczywiście zwiększa podaż mieszkań”.

Dr Uren stwierdziła, że ​​choć ich badania nie skupiały się na obniżce podatku od zysków kapitałowych, istnieją przesłanki do zmiany.

Od 1999 r. ulga podatkowa od zysków kapitałowych została nieco powiększona, dzięki czemu inwestorzy mogli zmniejszyć o połowę swoje zyski kapitałowe.

Wcześniej jednak skorygowano ją o inflację.

„Powrót do systemu indeksacji ma sens i nie byłby trudny do wdrożenia, biorąc pod uwagę zmiany w technologiach informatycznych”.

Powiedział, że rząd federalny ma stosunkowo ograniczony zakres narzędzi, którymi dysponował, aby uporać się z kryzysem mieszkaniowym, ale uważa, że ​​„podstawowy problem z przystępnością cenową wynika z braku podaży mieszkań”.

Zaopatrzenie w mieszkania to „ogromny” problem

Peter Tulip, główny ekonomista w Centrum Studiów Niezależnych, podzielił ten pogląd, zauważając, że chociaż przy rozpatrywaniu ulg w podatku mieszkaniowym istniały względy słuszności, korzyści były zwykle skierowane w stronę osób o wyższych dochodach.

Powiedział, że pozbycie się ich będzie miało „bardzo niewielki wpływ na przystępność cenową mieszkań”.

Twierdził, że aby rozwiązać kryzys mieszkaniowy, rządy muszą zwiększyć podaż nowych domów.

„Szacunki mówią, że wpływ na ceny domów wynosi od 30 do 50 procent. Zatem w przeciwieństwie do ulg podatkowych podział na strefy jest ogromny”.

Powiedział, że chociaż firmy budowlane i deweloperzy chcą zapewnić więcej mieszkań w centrach miast, w których ludzie chcą mieszkać, spotykają się z restrykcyjnymi przepisami dotyczącymi planowania ze strony władz lokalnych i stanowych.

„Mamy ograniczenia co do wysokości, mamy ograniczenia co do tego, gdzie i do czego można używać gruntów – wszelkiego rodzaju ograniczenia w podaży utrudniają zapewnienie mieszkań, za które ludzie chętnie płacą” – stwierdziła dr Tulip .

Stwierdził, że rządowy cel dotyczący 1,2 miliona mieszkań to początek, ale wezwał decydentów federalnych, aby „poważnie podeszli do polityki i wdrożyli politykę, która będzie miała znacznie większy wpływ na podaż mieszkań, a tym samym na przystępność cenową”.

Szefowa działu badań CoreLogic, Eliza Owen, stwierdziła, że ​​zmiany w ulgach w podatku od nieruchomości odciągną część rynku inwestorów, ale zgodziła się, że zwiększenie podaży również jest ważne.

„Widzimy również, że wielu inwestorów stosuje strategie ujemnej dźwigni finansowej, więc może to prowadzić do wyprzedaży nieruchomości inwestycyjnych, co również obniży ceny”.

I choć może to mieć wpływ na liczbę właścicieli wynajmujących domy, stwierdziła, że ​​można to zrównoważyć łatwiejszym wejściem na rynek pierwszych nabywców domów.

„Należy uczciwie spojrzeć na te reformy jako na sposób na uczynienie systemu mieszkaniowego bardziej sprawiedliwym i sprawiedliwym, a także na inne polityki, które mogą obniżyć wartość mieszkań – a wygląda na to, że duża część tego będzie wynikać ze zwiększonej liczby mieszkań podaży” – powiedziała.

Korzyści z ujemnego przełożenia, dyskonto CGT przechyliło się na korzyść osób o wyższych dochodach

Ben Philips, profesor nadzwyczajny na ANU, powiedział, że często postrzega się ujemną przekładnię jako przyczynę wysokich cen domów.

„Ale nie sądzę, żeby to był główny czynnik decydujący o tym, dlaczego ceny domów w Australii i, szczerze mówiąc, w wielu innych krajach są tak wysokie, a w ostatnich latach tak bardzo wzrosły” – stwierdził.

Zauważył, że można rozważyć korzystne traktowanie zysków kapitałowych dla inwestorów.

Henry Tax Review zalecił zmniejszenie 50% rabatu CGT do 40%.

Philips stwierdził, że być może warto do tego powrócić, „ale znowu nie sądzę, że będzie to miało ogromny wpływ”.

Powiedział, że usunięcie zwolnienia z CGT w przypadku domu rodzinnego miałoby znacznie większy wpływ, ale „z politycznego punktu widzenia jest to bardzo trudne”.

Podobnie jak dr Tulip zgodził się, że reformy planowania byłyby „znacznie bardziej korzystne i owocne pod względem zwiększenia podaży” i zwiększenia przystępności cenowej mieszkań.

Philips stwierdził, że gdyby wprowadzono zmiany mające na celu wypaczenie negatywnego nastawienia na nowe budynki, „w pewnym stopniu korzystne byłoby budowanie większej liczby domów”.

Argumentował również, że „z punktu widzenia kapitału własnego z pewnością prawdą jest, że zyski wynikające z ujemnej dźwigni finansowej i zyski kapitałowe trafią do inwestorów, a większość inwestorów to zazwyczaj gospodarstwa domowe o średnich i wysokich dochodach”.

Ministerstwo Skarbu przeprowadziło model wpływu tego, kto zyska najwięcej na ulgach w podatku mieszkaniowym.

Dane Departamentu Skarbu są nieco starsze niż dane ATO. Z zestawienia wydatków podatkowych opublikowanego w styczniu wynika, że ​​2,4 mln właścicieli nieruchomości zażądało odliczeń z tytułu czynszów w wysokości 48,1 mld dolarów w latach 2020–2021. Spowodowało to łączną obniżkę podatków o 17,1 miliarda dolarów.

Z całkowitej liczby osób korzystających z potrąceń z czynszu prawie połowa (1,1 mln) odnotowała stratę z tytułu czynszu (była nastawiona negatywnie), co w sumie dało łączną kwotę strat z tytułu czynszu w wysokości 7,8 miliarda dolarów. Te straty z tytułu czynszów zapewniły korzyść podatkową w wysokości około 2,7 miliarda dolarów.

Ministerstwo Skarbu zauważyło, że około 80 procent obniżki podatku trafiło do osób o dochodach powyżej średniej, a 37 procent obniżki trafiło do osób z najwyższego decyla dochodów.

Szacuje się, że dyskonto CGT – które dotyczy również aktywów innych niż majątek, takich jak akcje – pozwoliło Australijczykom zaoszczędzić 25,2 miliarda dolarów w latach 2022–2023, w porównaniu z 9,3 miliarda dolarów w latach 2020–2021.

Departament Skarbu podał, że 82 procent zniżki CGT otrzymały osoby należące do 10 procent największych podatników.